政策：一城一策 稳字当头

上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住房和城乡建设部连续两次预警提示。货币政策中性偏积极，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。2019年，地方“因城施策”有收有放，苏州、西安等加码调控，西安政策力度相较严苛。抢人大战再掀高潮，更多二三线城市调降人才落户门槛。石家庄实行“零门槛”落户，给予高素质人才购房补贴、个税减免等优惠。

今年4月，住房和城乡建设部对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

在被住房和城乡建设部点名房价预警提示之后，苏州多部门紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，且不排除进一步加码调控的可能性。

在货币政策方面，上半年，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。受惠于货币政策中性偏积极，银行间市场流动性合理充裕，宽货币至宽信用的传导链条渐显成效，一季度累计社融增量8.18万亿元，人民币贷款增加5.81万亿元，皆创单季度历史新高。不过，受多方面因素影响，短期内实体经济下行压力再次浮现，二季度社融、信贷略有放缓。譬如，5月，社融增量1.4万亿元，人民币贷款增加1.18万亿元，整体依旧符合市场预期。

房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示，无论是首套还是二套，房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。具体而言，2018年1月~10月房贷利率逐月提升，首套、二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月以来房贷利率则持续走低，截止到2019年5月，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。

贝壳研究院认为，从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策。政策总体稳定的背景下，一城一策也是下半年及更长时间的政策基调。

抢人大战再掀高潮，且呈愈演愈烈之势。一方面，更多二三线城市加入抢人大战，纷纷调降人才落户门槛。例如：专科及以上学历人才在杭州市工作并缴纳社保，可直接落户；石家庄市全面放开城区、城镇落户迁入条件限制，实行“零门槛”落户。另一方面，部分城市相继落地购房补贴、生活补贴、个税减免等一系列优惠措施。譬如，呼和浩特市本科及以上应届或者3年内往届毕业生，可享半价购房优惠。又如，深圳市着力加强引进境外人才，来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%个税减免优惠，差额则由深圳市政府补齐。

展望未来，克而瑞研究中心（以下简称“克而瑞”）认为，房地产市场将以“稳”为第一要务，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。长期来看，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场仍存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。下半年，房地产信贷政策或将适度收紧，房企融资将明显收紧，尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。在资金利率相较低廉的大环境下，商业银行仍将增配居民房贷业务，房贷利率有望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有限。

市场：前高后低 分化加剧

2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等，受到舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%。

贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，上半年，全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期，成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在且有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏向上的动能。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续。2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱。贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，在14城中，9城业主报价呈现出较明显跌幅。

2019年上半年，市场的分化也更为明显。一是调控较早的城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。二是二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等。三是土地市场分化，二线城市升温更加明显。

在土地市场方面，1月~5月土地整体市场“走出低谷”。新房销售好转带来资金流，外加融资环境改善，开发企业资金难题有所缓解、拿地热情上升。3月后，300城土地成交呈现逐步上升的态势，市场表现好于去年。1月~5月，300城土地成交宗数及成交规划建筑面积较去年同期分别增加6.3%和4.8%。

从购房需求看，克而瑞认为，改善性需求持续释放。在新房普通住宅市场，三居室、四居室产品占比稳中有升，舒适型产品去化表现上佳；联排别墅占比过半，独栋双拼别墅在三四线城市比重上升，中高端改善需求被激发释放；多城开闸网签备案，豪宅成交回升，但仍集中于北上深。在二手房市场，刚需、首次改善客群依旧是主要购买力，小面积、低总价产品在上半年集中成交。

展望下半年，克而瑞认为，二手房市场将逐渐由刚需过渡至存量改善性换房需求，三居室成交占比将继续提升，两居室成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势突出，有着更高的市场接受度，小面积、低总价产品更易成交。

《2019中国房地产半年报》认为，重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场上行的动力。贝壳交易数据显示，今年二季度，重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑。但是，这股力量尚不能支撑房价上涨。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，在认房认贷的政策下，换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力。“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒，当下市场处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

房企：增速放缓 聚焦主业

2019年上半年，百强房企总体销售规模保持增长，增速较2018年同期显著放缓。5月，受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看，6月房企加大推案及营销力度，冲刺半年度业绩目标。克而瑞预计，下半年，百强房企表现将趋于平稳，更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右，千亿元房企则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35~40家。

2019年1月~5月房地产市场保持稳定预期，由于政策调整和市场不确定性影响，单月业绩增速波动较大。整体来看，百强房企总体销售规模保持增长势态，销售规模增速较2018年同期有所放缓，房企整体表现趋于平稳。其中，5月，房地产市场因多个热门城市调控政策的收紧及“小阳春”行情冲劲减弱而有所降温，单月权益业绩增速仅5.5%，较3、4两月的12.3%和16.6%有明显回落。6月，企业因冲刺半年度业绩目标，积极加大推案和营销力度，销售规模增速预计小幅升高。

在企业表现方面，各梯队房企业绩规模增速放缓，延续持续分化格局。具体来看，2019年1月~5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。在TOP50房企中，仅5家房企销售业绩幅度下降，龙头企业规模稳步增长。同时，截至5月末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP30房企的销售金额集中度已分别接近14%、29%、40%和47%。

在业绩目标方面，半数房企目标完成率较高，全年目标完成仍有一定压力。具体来看，对于目前已提出全年目标的房企，前五月，半数房企目标完成率高于34%。36家房企中有5家房企的目标完成率高于40%。宝龙、越秀、中海、建业、雅居乐、恒大、中骏等房企销售表现较为突出，目标完成情况较为乐观。其中，宝龙目标完成率最高为45%；越秀以42.5%的目标完成率在所有房企中也处于较高水平；恒大目标完成率为38.6%，位居第六，销售规模相对有保障。

展望下半年房企在业绩与企业战略层面的调整，克而瑞认为，在业绩方面，整体规模步入平稳增长，增速预计放缓至20%左右。销售百强房企整体规模增速回落，市场有降温表现。短期来看，6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点，会为企业规模增长带来一定的推动力。房企为了完成上半年的考核目标会加快出货，成交量会反弹。但是，由于前期积压的市场需求大都释放完毕，同时在调控常态化预期下，业绩增速或仍将趋缓。

基于目前政策和市场背景，克而瑞预计，房企完成全年销售目标仍有一定压力，预计下半年企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

在战略布局上，克而瑞指出，各地政府结合市场实际情况“因城施策”，房地产市场将长期处于平稳健康发展，房企将更加谨慎地进行战略布局。龙头房企将保持稳健高质量的发展势态，头部效应将日趋明显。同时，2018年以来，大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。

克而瑞认为，未来，房企之间规模化竞争将持续深化，行业集中度进一步提升，TOP30房企集中度预计提升至48%左右，各梯队市场份额趋于稳中有升。从千亿元房企的数量来看，2019年千亿元房企有望在2018年30家的基础上继续扩容至35~40家，新晋千亿元房企的销售规模也有望进一步提升。