2019-10-25
近日，自然资源部发布了关于公开征求《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》（下称《意见稿》），公开征求社会各界意见，截止时间2019年10月28日。《意见稿》依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法规制定。
记者注意到，此次《意见稿》对地下车位土地用途、使用期限的认定，地下车位的首次确权登记等问题作出了明确规定，即“申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。”
那么，如何判断地下车位有无产权？根据《物权法》规定，如果这个车位的位置，本身就是规划的车位用途，便可以约定出售或者出租。
“出售或者出租，很多时候决定权不在开发商手里。规划用途是车位的，有可能办理产权，但并不是所有规划用途是车位的，均能办理产权。如果你去‘买’车位的时候，实际签的是使用权转让协议，那你实际上是租车位。”北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉《华夏时报》记者。
“很多地下车位签的就是一份租赁协议，并没有产权。”长期致力于不动产研究的北京盈科（广州）律师事务所合伙人周玉忠在接受《华夏时报》记者采访时也表示，根据《物权法》规定，能不能办车位产权先要看车位所处的位置规划用途是怎样的，只有规划用途是车位的，才可以出售或出租，出售转让的是产权，出租转让的是使用权，二者相差很大。
地下车位如何确权
“车位是依托小区住宅或商铺而设计存在的，车位配套如何是业主购房考虑的重要因素之一。如果车位的位置是占用业主共有的道路等，属于业主共有，这样的车位是没法办理产权的。”周玉忠说。
那么，车位究竟该如何确权？此次《意见稿》作出了明确规定，即“申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。”
“申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请，每个定着物单元与所在国有建设用地设为一个不动产登记单元，捆绑销售并不利于商品的流通。”杜兆勇表示。
而按照现有法规，住宅小区车位（库）是指在城市住宅小区内设置的供业主停放机动车辆的场所。主要有三种类型：一是利用人防工程建造的车位；二是按照规划要求建设的车位；三是开发商自主建设的车位。
依据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。“这意味着建设单位可将规划用于建设的地下停车位（库）通过出售、附赠方式将产权转移给业主。”杜兆勇说，这样的停车位就可以办理产权证。
但在现实中，不动产登操作规范却是这样的，即2016年下发的《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的定义，不动产单元是指“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”，而地下车库内的具体车位一般权属界线并不封闭，难以单独划分不动产单元，这样很多车位的权益就难以得到保障。
事实上，在实践中如何认定出售、转让行为的合法性并确权比较困难。因此《意见稿》明确，地下车位土地用途、使用期限依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定；申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请；申请单建地下车位首次登记的，应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料，一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。
在车位登记上，周玉忠认为，应根据法律、法规细化为：未经业主大会同意，小区车位不得向非业主转让，即使司法转让时也应遵循这一规定；小区车位配套建设比例不超过1:1的，未经业主大会同意，一个业主不得购买两个及以上车位。在期限上，地下车位与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，其使用期限按对应地上建筑物认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物最长土地使用期限认定。
周玉忠表示，《意见稿》是一个原则性的总规，各地在实施过程中还需要出台相应的实施细则。
“切实做到车位不是炒的”
很多小区特别是老小区都面临着“有车开，无地停”的窘境，而且地下车位价格并不低。
最新的一个案例是，SOHO中国2019年9月30日发布公告称，公司及卖方与买方就出售停车位订立协议，初始代价为7.61亿元，预期录得毛利2.53亿元。根据协议，卖方同意出售而买方同意购买总共2583个停车位，包括相应的土地使用权、房屋所有权及与之有关的所有其他权利及利益。
据记者了解，现实生活中，很多业主花高价买的车位却没有产权，签的只是一份租赁合同，仅拥有使用权。加上购房人与开发商、物业公司存在信息严重不对称，地下车位所有权到底归开发商还是归全体业主，争论颇多。
而此次《意见稿》对于明晰物权，建立健全产权保护制度、化解历史遗留问题及除房屋外建筑物、构筑物的确权登记具有重要指导性意义。
不过，“对于地下停车位的权属认定，面临问题是诸多方面的。”在辽宁平安律师事务所律师曾宪伟看来，对于新建住宅的停车位配套登记面临的问题，实际上需要税务、规划、城建、不动产登记等多个部门配套联合发布实施细则，规范开放商的成本核算、纳税、规划审批、销售审批等房地产开发全程，避免让地下停车位成为即未让居民实际使用，享受应有路权，又通过免销售许可、免纳税、免交易过户登记成为各个行政机关“三不管”区域。
曾宪伟认为，《意见稿》在立法目的上应当是多元的，兼顾各方的权利，比如对于无通车道路的封闭式小区，业主在搬运货物、接送残障人士时临时使用地下车位的权利与地下通行权应当得到保障，并明确地下道路的通行权，以维护业主基本的通行权，“切实做到车位不是炒的”。
车位作为一份与房子配套使用的重要不动产，长期以来因产权等问题纠纷不断。在周玉忠看来，在汽车时代车位的配套性，与厨房、厕所类似。因此，车位即使被视为专有部分发放独立不动产证书的，由于其配套性质，也不宜将其等同住宅或商铺等专用部分一样可完全自由转让、出租，单独成为投资、投机的标的。“在配建不足的条件下，也应保证公平停放。”周玉忠说。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏