2019-11-05
围绕房子、房价问题，每天都有各种消息出来，而且很多都能成为大家口中的热门议题。这不，SOHO中国董事长潘石屹夫妇的动作也被媒体捕捉到了，说是SOHO中国在过去6年套现了250亿元物业资产，而且根据中财网援引澎湃新闻信息，潘石屹夫妇还计划将在中国的核心资产“八大金刚”全部出售。在媒体大量报道后，潘石屹还在微博回应了，但网友看了回复，感觉跟没说似的。但也有网友说，其实他已经说了。
这下就牵扯到一个话题，如果潘石屹真要“清仓”地产的话，是不是他对房地产已经不看好了？其实，对于潘石屹如何处理个人资产，而且还有董事会决策，作为我们旁观者，我们还真不好评论什么，但是，从潘石屹过往言行来看，或许我们能捕捉到一些他对这个行业的态度变化。
潘石屹，作为中国最早一批投身房地产开发的商人，早在1992年就创建了北京万通，1995年夫妇俩又创建了SOHO中国，依靠房地产成为了福布斯富豪榜常客。但这些年来，跟李嘉诚一样，不断“甩卖”国内物业。行动上如此，从他的只言片语中也能感受到他对未来房地产看法，在一次财新峰会上，潘石屹说，中国的房地产市值达到65万亿美元，是一个怪吓人的数字。而早在2015年的一次脱口秀节目中，潘石屹更是称，房价还没有降到位，今后还得降。“这些年建的房子足够多，房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子，现在是共享经济，租房是共享经济的一部分” 。
从潘石屹的这些话中，又牵扯出一个本文今天重点要说的一个话题：房子足够多，到底多到一个什么程度？未来房价会降吗？建筑学家说实话。
第一，建了这么多年房子，到底过剩了没有？
此前媒体有报道说中国住房够30亿人居住，如果除去本身的14亿人，那么空置出来的房屋还足够16亿人居住。要知道，这14亿人是总人口，也包括农村人，实际上，城镇人口只有8.3亿，如果这样算的话，空置房屋还会更高。不过，由于现在还没有看到官方的正式数据，为此，对媒体的这个数据，我们也不好评论。但就一些网友的评论看，从他们自身感受出发，在一些新建城区确实看到亮灯率低，入住率低的情况。那么，我们的住房到底有多少呢？房君认为，下面这个数据或有一定参考意义。
我们现阶段的住房主要由四部分组成，包括商品房、保障房、房改房、小产权房。其中商品房主要是1998年以后建设的，虽然发展时间短，但速度快。根据如是研究院公布的数据看，住房总面积为298亿平方米，商品房占比达37.5%，位居第一，小产权房占24.5%，两者合计超过60%。按照此前国家统计局公布的城镇人均居住面积39平米，以及家庭户均人数3人算，城镇人均住房为套数为1.07套。对于这个数据，个人认为，应该还是比较接近真实的，总体上讲，房子是够住了。但是，又一个新问题出现了，现有住房基本够住了，但新房还在不停建，未来10年，房子会不会过剩呢？
第二，未来10年，空置房会“烂大街”吗？
在早期的时候，我们的住房以自建房、自建房和房改房等为住，随着商品化改革以后，商品房建设保持了高速发展，与保障房一起，成为了我们今天住房市场上的主要供应力量。就拿最近两年来说，商品房与保障房基本做到了“平分秋色”，合计年均竣工套数达到1500万套左右。如果再以这个速度建设10年的话，每年建设的住房就够半个亿人居住，仅新增的住房就能满足近5个亿人口居住。
正如前面所说，我们的住房已经够住了。那么，未来新增的住房将用于哪些群体呢？主要无非是这两部分：一是改善置业群体；二是还有部分新增农村人口市民化。对于第一点，目前没有量化的数据，但有一点可以确定，那就是改善置换成新房，但老旧房子大都还是会存在的，所以，不会减少多少住房总量；对于第二点，根据此前联合国预测数据显示，到2030年，中国还将有1.9亿人口完成城市化，但根据恒大研究院报告提到，这1.9亿人也包括一些“带房入城”的，那么，实质上这1.9亿人并不都是新增购房人群。所以，这个1.9亿人跟未来10年新增够5个亿人口居住的住房量相比，还不到40%，也就是说，未来10年，随着新房不断建设，还将新增加够3亿人居住的空房子。
结果显而易见，如果继续按这个速度建设的话，空房还会继续增加。
第三，房价能不能降下来？
既然总体上房子将过剩，但房价能降下来吗？对于这个问题，我们不能简单回答，在建筑学家看来，可以用十个字总结：“综合因素，不能一概而论”。这可能让部分网友还是捉摸不透，到底是什么意思呢？
在建筑学家看来，一方面，房价上涨下跌，受多种因素综合作用结果。比如货币政策、供地政策、人口因素等等。就当下来说，房价涨跌还会受到政策调控影响。现在对楼市的定调就是一个 “稳” 字。不会因为房子多少，而出现房价大起大落，保持房地产市场健康平稳发展是调控的终极目标。所以，任何幻想房价暴涨暴跌都不太现实。
另一方面，房子总量过剩确实会影响到房价。由于住房需求与人口有极大关联。无论信息有多么不对称，无论你手里有多少套房子，是炒房的，还是投资房产的，最终都会把多余的房子转移到有真正居住需求人的手中。从这个角度看，无非是时间早晚而已。在可以预见的未来，对于像北京、深圳、上海等这样的一线大城市，由于资源高度集中，还会吸引不少购房群体，出现房屋空置的情况不会多大，但如果是一些人口净流出的资源型城市、收缩型城市，房子充分过剩也是可以看到的，无价无市也不足为奇。
总而言之，住房总量不那么缺了，但不同城市住房市场面对的情况也截然不同，不能一概而论，但可以肯定的是，在国家“房住不炒”的方针指引下，挤出炒房客将是长期性的，依靠买房而一夜“暴富”的时代过去了。但是，在各种综合因素影响下，也并不意味着房价会跌多少，对于刚需买房自住来说，经济能力达到，还是可以也必须要买的。